原创 | 最新房产报告解读：澳洲房价已连涨4.5年，传奇还会持续多久？
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全球楼市泡沫蔓延，澳大利亚或是距离泡沫破灭最近的国家之一。花旗集团发布报告称，澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。
更让人担心的是澳大利亚政府最近大幅放松外国购房者的限购政策，允许外国人在澳买“二手期房”，或将吸引不少中国购房者。一旦楼市泡沫破灭，在澳买房的中国人将成“接盘侠”。
知名财经博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲楼市泡沫，文中提到：
今年九月澳大利亚新建房屋许可数量环比下降9.3%。此后，受澳大利亚央行的乐观言论影响，市场预期高度乐观，预计今年十月澳大利亚新建房屋许可数量将出现反弹，环比上升2%。
但是，最新出炉的经济数据显示，经济数据大幅低于市场预期，今年十月新建房屋许可数量环比大降12.6%，比去年同期水平更是大跌24.9%（不做季节性调整，该指标同比降幅高达28%），创下2008年金融危机以来最大降幅。
具有讽刺意味的是，十月正是澳大利亚财政部放开外国购房者限购政策的时间。
整体来看，今年澳大利亚房市非常疲软，可能预示澳大利亚的房地产泡沫即将破灭。
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一
ZeroHedge：澳大利亚房价或在2017年大跌
ZeroHedge还大胆预测今年十月的数据是过去两年中澳大利亚人均新建房屋许可的最低值，似乎来自中国的房地产信贷资金已经完全枯竭。
同时，澳大利亚房屋按揭贷款的违约率也正在缓慢上升。最新研究报告显示，居民住宅交易中贷款违约率已经冲破历史平均水平1%。除了按揭贷款违约，澳大利亚长达四年的房地产牛市，也即将面临其他因素的冲击。
目前，火热的住宅建造市场已经引起澳大利亚央行的高度关注，特别是墨尔本等中心城市。11月中旬汇丰银行首席经济学家Bloxham在研究报告中预测
40 37069 40 14940 0 0 2347 0 0:00:15 0:00:06 0:00:09 2868澳大利亚墨尔本和布里斯班的住宅供应量过剩，这将导致房价在2017年开始下跌。其中，墨尔本的平均房价明年将下跌2%至6%，布里斯班房价下跌4%。
但是，分析师并不十分悲观，而是认为即使墨尔本和布里斯班等中心城市的房价小幅回调，也不会对澳大利亚全国房地产市场和经济产生较大冲击。
澳大利亚财政部部长Morrison也较为乐观，表示政府将会调整境外资金投资限制，允许外国购房者购买“二手期房”。
但是，也有机构提醒投资者注意澳大利亚房地产市场的泡沫风险。花旗集团发布了一项最新指数，该指标显示澳大利亚的房地产泡沫已经达到过去16年以来最高点。过去几年中，澳大利亚经济曾经历过许多可能导致经济崩盘的危机，包括大宗商品价格大幅上涨后崩盘，矿产业投资过剩后无人问津，债券收益率创下历史新低，以及低利率点燃的房地产建造行业。
目前，澳大利亚房地产行业再次进入泡沫期。但是，尽管利率维持在历史低位，财政政策很可能开始收紧，这将刺破澳大利亚的房地产泡沫。房价涨得越高，泡沫破裂后对经济发展的负面影响就越大。
二
此时此刻澳洲房产市场到底处于一个怎样的状态呢？
《澳洲财经见闻》接下来为您解读的是澳洲房产数据公司CoreLogic发布的2016年11月全澳房产市场报告：
根据CoreLogic于12月1日最新发布的澳洲房产市场报告显示：在刚刚过去的11月份，澳洲首府城市的住房价格上涨了0.2%。至此，本轮澳洲房产增值周期已经超过了4.5年。
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CoreLogic11月的房产价格指数显示，除了墨尔本之外，澳洲首府城市的住宅价值都有所上升。然而，CoreLogic的研究主管Tim Lawless指出，总体增长率与近几个月相比已经有所放缓。
整个11月，首府城市住宅价值上涨了0.2%。虽然仍然属于积极的结果，但事实上，11月增值情况已经是自2015年12月以来最疲软的一次（2015年12月，首府城市住宅价值在几个月内都没有任何增长，首府城市之外的地区，房产价格还下降了0.2%）。
Lawless先生认为，造成首府城市房产价值呈现出的疲软状态可以归因于墨尔本的房产价值指数在其他首府城市录得正增长的情况下，出现了1.5%的下跌。
根据报告显示，11月份墨尔本公寓价格下跌了3.2%、独栋屋价格下跌了1.3%。
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报告显示，澳洲首府城市房产价值在春季三个月的时间内上涨了1.7%，与去年同期相比有了大幅度提高（2015年春季，首府城市房产价值下跌了0.2%，11月下旬和12月初，拍卖清空率都跌至60%以下）。相比之下，今年春天首府城市平均拍卖清空率保持在70%左右；而悉尼的清空率在过去三个月都保持在80%左右。
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根据年度数据分析，除珀斯以外的所有首府城市都呈现出房产价值正增长的年度趋势。悉尼和墨尔本的年增长率最高，分别达到13.1%和11.3%，这也充分体现了2016下半年澳洲房产市场的上升趋势。霍巴特和堪培拉房产市场价值增长也有所加速：分别增长8.5%和8.4%。
自2015年2月至今，达尔文房产市场录得1.1%的年度增长率。Lawless先生提醒房产投资者：像达尔文这样的小型城市往往会表现出更高的波动性。
Lawless先生表示，11月的澳洲房产结果显示，近几个月以来，达尔文市场的交易量有所上升，也迎合了目前普遍认为其总体市场条件稳步改善的说法。
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目前，澳洲房产在周期内已经累计连续增长4年半，首府城市住宅价格在本周期内累计上涨了42.2%。
如果将从数据分解来看，就会发现悉尼和墨尔本在这一周期内房产增值幅度分别达到67.3%和46.3%，而另一方面，珀斯和达尔文的房产价值则从2014以来出现了大幅度下跌；从2012年6月，本周期开始以来，珀斯房产价格只上涨了6.9%，达尔文房产价格在这一周期内上涨幅度为13.8%。
另外，随着墨尔本公寓市场供应量越来越大，其公寓市场的资本利得承压；墨尔本公寓的年资本收益率仅为3.9%，而独栋屋价格的年增长率达到了12.2%。
布里斯班也可以看到类似的趋势；布里斯班内城区公寓供应量也很高。布里斯班的独栋屋价格在过去12个月上涨了4.3%，而公寓价格则下跌了0.9%。
Lawless先生表示：由于接下来一段时间内，公寓供应量依然庞大，预计公寓市场条件将持续恶化，供应水平过高会阻碍房产增值前景。
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由于住宅价格的增长速度依然高于每周租金的增长速度，11月的租金收益率达到历史新低。首府城市房产租金平均收益率目前仅为3.2%，低于一年前的3.5%和五年前的4.1％的水平。
悉尼和墨尔本的独栋屋租金收益率是全澳最低，虽然两个城市的独栋屋平均收益率都为2.8%；但悉尼公寓的租金收益率却低于墨尔本3.8%的水平。
Lawless先生表示：目前，租金市场已经进入疲软状态，但由于澳洲房产市场价格预计有进一步的增长的可能，租金收益将会受到进一步的挤压。
在过去的12个月里，租金收益率表现最好的城市是霍巴特和堪培拉的公寓市场；其租金收益率的增长幅度大于公寓价格增长幅度。但看起来较低的租金收益率对投资者来说并不是问题，根据澳洲统计局（ABS）提供的住房数据显示，自今年5月以来，以投资为目的的贷款合约数量持续上升。
由此看来，尽管租金收益率较低，增长周期也已经接近峰值，但投资者依然认为房产是投资首选，
尽管全澳范围内的房产成交量已经有所改善，但销量仍比去年同期低9.6%。全澳每个州和地区的年销售量都有所下降，其中维多利亚州出现了同比14.9%的最大跌幅。相比之下，CoreLogic抵押贷款估值平台在本周早些时候出现了创纪录的使用次数新高，这也从一定程度上反映了澳洲房产市场正处于交易旺季。
作为春天的最后一个月，11月市场上可交易房产的数量大幅上升，其总数高于一年前。
根据最新的上市房产统计，在过去的28天中，全澳首府城市成交了大约113,500套房产，比一年前同期高出2.4%。
但这个数据是将全澳各首府城市综合后得出，事实上，历来最热门的市场仍然显示出一定的疲软状态，悉尼和墨尔本的可交易上市房产数量与去年同期相比，分别下降了9.4%和2.9%。而霍巴特可交易房产数量与去年相比出现了大幅度减少，降幅达到29%。堪培拉的可交易房产数量与全年相比减少了7.6%。
由此可见，市场上低库存水平可能是导致住房价格不断攀升的原因之一，卖家在市场中依然处于主导着的地位，买家几乎没有可利用的谈判方式，也没有时间考虑购买决定。
另外，从平均销售时间也可以判断市场状态。目前，悉尼和墨尔本的平均的平均销售时间分别为31和32天，堪培拉和霍巴特分别为44天和48天。
Lawless在报告的最后表示，澳洲房价经过四年半的强劲增长之后，很难想象接下来澳洲房产价值还会继续加速上涨。房价的可负担性不足也使得买家入场的门槛越来越高。特别是在悉尼，贷款机构变得更加谨慎，购房者没有以前那么容易可以借到理想数额的房款。内城区公寓供应量不断增加，使得这些区域的价值增长前景并不乐观，而且还会削弱买家信心、推高空置率。
此外，买家热情也可能被目前市场上对澳联储将提高利率的猜测打击。再加上澳洲的家庭债务达到历史新高，综合这一些都会对澳洲房产价值的走势施加压力。
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三
2000年来，澳大利亚3次面临楼市“崩盘”风险
过去二十年以来，澳大利亚房地产市场出现长期牛市，每次房地产即将崩盘时，都会自我调整或政府出手接盘。但一般人没有意识到的是，长期房地产泡沫已经扭曲了澳大利亚的政治经济结构。
2003年
由于澳大利亚央行宣布加息，房地产泡沫第一次面临崩盘的风险。但是，由于政府拿出大量现金补贴首次购房者，这种需求侧财政刺激的方式挽救了澳大利亚房地产市场。此后，中国经济快速增长带动大宗商品价格快速攀升，澳大利亚居民的收入也水涨船高，掩盖了房价过高的问题。
2008年
澳大利亚几个大型银行接近破产，海外债务融资基本冻结，房地产市场第二次面临崩盘风险。当时，澳大利亚商业无法偿付巨额海外债务。政府决定出手援助，承诺偿付所有境外负债，并直接买入房贷按揭证券化资产，并推出一系列财政刺激政策，包括取消外国人购房限制和加倍补贴首次购房者。几乎所有这些政策都冲击了澳大利亚金融行业的根基，但是这些政策一直延续至今。全世界没有几个国家的政府会如此无私支持房地产市场。
2011年
中国大宗商品热潮衰退，加息周期重启，澳大利亚房地产市场再次出现危机，但是政府再次出手接盘。这一次，澳大利亚央行宣布，由于错误判断大宗商品牛市的持久性，决定降息至历史最低水平。此后，大量中国资金涌入挽救了当地购房者，当时澳大利亚监管部门对此睁一只眼闭一只眼。
尽管部分人士支持政府救市，帮助澳大利亚奇迹般地实现了连续25年经济增长，这些救市政策也给澳大利亚经济发展带来了长期负面影响。
如今，澳大利亚经济结构的竞争力较弱，长期资本流入导致澳元汇率高企，土地价格上升导致商品原材料价格飞涨。因此，澳大利亚制造业占比已经下降至经济总量的5.8%，同时汽车制造企业也计划在未来十二个月内退出澳大利亚市场，其中半数将转移至美国、英国和卢森堡。商品贸易行业也受到较大冲击，目前澳大利亚出口业产值仅为经济总量的20%。
同时，澳大利亚经济生产力在过去十五年内基本停止增长，主要由于大量资本流入生产力较低的资产。目前，澳大利亚贸易经常项目逆差为GDP的4%，财政赤字约为GDP的3%。
四
先后换了5位总理：都没能解决高房价难题
此外，房地产泡沫对澳大利亚政治结构的冲击更大。每当危机出现，政府就会出手调控。目前澳大利亚财政赤字正在快速上升，可能导致主权信用评级下调。
同时，政府也放松移民管制，试图引导境外资金流入支持澳大利亚房价，东部主要城市的人口预计将在未来四十年内翻番。这些政策导致澳大利亚本地居民怨声沸腾，无力负担高房价。如今，一半的首次购房者依靠父母提供资金支持，成交量仅占总量的12%。
过去六年中，五位总理走马上任，但是都未能解决房价上涨导致生活水平下降的问题。上一次大选中，房地产税成为主要议题。最终保守党赢下大选，开始征收房地产税。由于房屋资产出现负收益，投资者只能依靠投机获取资本收益。每年，约有130万澳大利亚人平均支付9000澳元房地产税。
随着境外资金不断流入，澳大利亚房地产市场已经成为一场击鼓传花的“赌局”，渗透着澳大利亚整个经济结构。同时，大量海外负债也将成为澳大利亚经济发展的潜在风险。
澳洲房产市场未来走势如何，谁都不能精准预测。但我们能确定的是澳洲房产市场的局势将变的更为复杂。投资者应更加谨慎对待。
本文作者：Cynthia高晨曦
制图：Chloe
本文参考文献来源：彭博社、CoreLogic、ZeroHedge、Macrobusiness
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